민간 임대아파트 장단점, 브랜드 건설사 공급 예정은?

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올해도 여전히 부동산에 관심 있는 분들 많으시죠? 그리고 내 집 장만 생각하는 분들도 많으실텐데요.

작년에 집값이 대폭 상승하는 바람에 청약경쟁도 가열되어 경쟁률이 세 자릿수 넘는 것은 예삿일이기도 했습니다.

이런 각종 부동산대책과 규제 속에서 주거 대안이 될 수 있는 곳이 있다고 하는데. 바로 민간 임대아파트, 민간임대 주택이라고 합니다.

열기를 반영하듯 작년 3월에 모집한 모지역의 민간임대아파트의 경우 998가구 모집에 186대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다는데요.

민간 임대아파트가 뭐지? 라고 생각하시는 분들을 위해 내용을 정리해보겠습니다

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# 주거 대안으로 떠오른 협동조합형 민간임대아파트

작년 아파트 매매가와 전세가가 모두 대폭 상승했는데요. 문제는 높아진 집값과 대출 규제 등으로 인해 내 집을 마련해야 할 무주택자, 실수요자들이 여전히 큰 어려움을 겪고 있다는 점입니다.

그로 인해 자연히 민간임대주택처럼 세금 부담이 적고, 대출 규제와 청약 조건이 비교적 자유로운 상품들로 관심이 쏠린다고 합니다.

그 중에서도 협동조합형 민간임대아파트는 쉽게 말해 협동조합의 조합원들이 낸 돈으로 아파트를 짓는 것인데요.

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 협동조합이 임대아파트 건설하는 주택임대사업자에게 조합원들이 납입한 출자금을 공사비 등에 사용하도록 투자하고,

이에 따라 협동조합이 우선적으로 신축된 임대아파트의 분양권을 확보하는 방식입니다.

여기서 또 2가지 분류로 나뉘는데요. 할부취득 분양전환 공공임대주택과 할부취득 분양전환 민간임대주택입니다

사람들에게 주목 받고 있는 것은 할부취득 분양전환 민간임대주택인데요.

입주 시 분양 전환가의 일정 부분을 납부하고 정해진 기간, 대부분 10년 정도인데요. 이 기간에 나머지 금액을 납부하여 주택을 취득하는 방식입니다.

예를 들어 충북 충주시에 시행되고 있는 곳은 입주 시까지 분양 전환가의 약 60%를 납부하고 10년 동안 나머지 약 40%를 납부하여 주택을 취득하는 사업방식입니다.

이 주택건설사업계획승인 전에 예비입주자 모집이 가능한 할부취득 분양전환 민간임대주택은 정부에서 추진하고 있는 지분적립형 분양주택과 유사한 사업인데요. 공공이 아닌 민간에서 추진하는 사업이라는 부분에서 차이가 있습니다.

가장 큰 차이점은 5년간 실거주를 해야 되고 10년간은 전매가 제한되는 공공과 달리 민간에서는 실거주와 전매 제한이 없어 자유롭게 주거 여부를 결정할 수 있습니다.

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# 협동조합형 민간임대주택의 장점은?

그렇다면 일반 분양과 비교하여 협동조합형 민간임대주택의 장점은 무엇일까요?

다른 공급방식과 비교하여 말씀드리면 일반분양의 경우, 분양가가 초기 분양가에서 결정된다는 장점이 있습니다.

다만 초기 필요자금 비율이 높은데, 대출 규제 등으로 요즘은 마련하기 까다롭게 되었죠.

반면 지역주택협동조합형과 협동조합형 민간임대는 분양가가 현재 결정되었다고 보기는 어려우나 일반 분양과 비교하여 가장 큰 차이점은 청약 통장이 필요 없어 자격 조건 등에서 비교적 자유롭다는 점입니다.

게다가 민간임대형의 경우는 양도세, 취득세 등이 면제되고, 추가 분담금 등이 없다는 것도 장점으로 꼽을 수 있다고 합니다.

그럼 협동조합형의 경우, 어떻게 조합원 자격을 얻을 수 있을까요?

협동조합 기본법에 따라 설립한 조합이 사업승인 전후로 조합원을 모집할 때 출자금을 납입하고 사업시행자에게 투자 및 대여하여 사업시행자가 시행하는 아파트 완공 시, 입주하고 10년 후 분양전환시에는 소유권 이전을 받을 수 있다고 합니다.

그런데? 승인이 나기 전에 조합원을 먼저 모집해도 법적으로 문제는 없는 건지 궁금하시죠.

자료를 찾아본 결과, 민간임대주택법 제42조에 따라 일정한 경우 주택법이 적용되지 않기 때문에 사업 주체가 사전에 예비입주자를 협동조합형식의 형태로 선정할 수 있다고 합니다.

물론 가입을 사업승인 후에 해도 되지만 승인 전에는 시행사에 따라 사전 혜택을 제공하는 경우가 대다수이므로 꼼꼼히 따져보고 신중히 결정하는 게 필요하다고 하네요.

 

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# 브랜드 건설사의 민감임대아파트 공급 예정은?

지난 2020년 6월 경기 용인시 기흥구 영덕동에서 임차인을 모집했던 '신광교제일풍경채'는 2021년 말 기준 임차권에 약 4억원에 달하는 프리미엄이 붙은 것으로 알려지기도 했는데요.

이런 가운데 브랜드 건설사들이 시공하는 민간임대주택 연내 공급을 준비하고 있어 수요자들의 관심이 집중되고 있죠.

공급 예정 상황을 알려드리면, 전남 광양에는 포스코건설이 시공하는 '더샵프리모 성황'이 공급된다고 합니다.

단지는 전남 광양시 성황도이지구 일원에 지하 2층~지상 최대 22층, 8개 동 전용면적 84㎡ 총 486가구 규모로 조성된다고 합니다.

또 대구 북구 칠성동2가 일대에서 대구 '호반써밋 하이브파크'가 공급 중인데요. 지하 4층~지상 최고 45층 규모로 민간임대아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 함께 들어선다고 합니다.

대우건설은 6월 경기도 수원시 수원고등지구에 민간임대주택 공급을 계획하고 있다고 합니다. 단지는 총 285가구 규모이고, 전용 69·79㎡로 구성된다고 해요.

한화건설은 6월 대전 유성구 학하동에 한화 포레나 대전학하(가칭)을 선보일 예정이고요.

단지는 총 1756가구 대단지 규모로 수요자 선호도 높은 중소형 면적인 전용 59·75·84㎡로 구성된다고 합니다.

부동산 업계 관계자에 의하면, 부동산 매매시장에 불안감이 붙고 있는데다 자금 마련에 대한 부담이 늘자 수요자들이 매매보다는 장기 일반 민감임대주택에 많은 관심을 보이고 있다고 합니다.

민간임대주택은 인근 시세대비 낮은 가격으로 주거할 수 있어 상대적으로 부담이 적은데다 실거주와 투자 목적을 모두 충족 가능하다는 강점이 있다고 하니 참고해주세요.

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# 생활형 숙박시설도 뜨고 있다?

민간임대주택뿐만 아니라 규제를 받지 않는 대체 상품들이 등장했는데요. 대표적으로 민간임대 주택을 포함 오피스텔, 생활형 숙박시설 등이 있습니다.

생활형 숙박시설은 쉽게 말해 호텔과 주거용오피스텔이 하나로 된 것이라고 보면 되는데요.

생활형 숙박시설은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 청약통장도 필요 없고, 분양권 전매 제한도 없습니다.

다만 생활형 숙박시설의 경우 최근 개정안에 따라 주거 용도로 사용할 수가 없다고 명시되었고 2023년부터는 주거용오피스텔 등으로 용도 변경을 완료하지 않을 경우, 벌금을 부과할 수 있다고 하니 매매에 신중하셔야 할 것 같습니다.

반면 민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법의 적용을 받는 주택으로 장기 전세 상품으로 보통 8~10년간 장기 전세로 살다가 향후 분양으로 전환하면 '내 집'으로 소유권을 획득할 수 있는 상품입니다.

앞서 말했듯이 양도세, 종부세, 취득세가 면제되고, 청약통장 미사용, 자격 제한이 없는 등의 특징이 있다고 합니다.

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# 민간 임대아파트 , 민간 임대주택 선택 시 주의할 점?

최근 협동조합형 민간임대주택 사업이 중간에 좌초되면서 조합원들이 출자금을 대부분 돌려받지 못했다는 이야기들이
들려오기도 했었는데요.

협동조합 가입을 고민하는 분들에겐 아무래도 가입할 때 내는 초기 출자금 걱정도 클 것 같습니다.

협동조합원이 되면 예비입주자 자격을 주기 때문에 주택이 공급되지 않는 경우엔 피해를 보게 되겠죠.

그래서 꼭 살펴봐야 할 것이 사업시행자가 주택을 건설할 토지소유권을 얼마나 확보했는지랍니다.

토지확보를 못 하면 아파트를 지을 수가 없으니 사업이 무산될 가능성이 크겠죠.

따라서 토지의 소유권을 100% 확보한 곳이라면 비교적 사업의 안정성이 높다고 판단할 수 있습니다.

또한 관할청의 절차에 따라 인,허가를 받고 진행하고 있는지 등을 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다.